Бизнес-план гостиницы

«Франчайзи может составить самостоятельно бизнес-план гостиницы, особенно, если у него экономическое образование или уже есть опыт составления таких планов, либо второй вариант – заказать его в консалтинговой компании. Если франшиза покупается у крупной гостиничной сети, то, как правило, руководство сети посылают команду консультантов, экономистов, юристов для оценки потенциального гостиничного объекта, который войдет в сеть, и особенно тщательно просчитываются финансовые показатели.

Если франчайзи приобретает франшизу небольшой гостиничной сети, намереваясь создать мини-отель, то, скорее всего, бизнес-план придется составлять самостоятельно. Что должно быть непременно в бизнес-плане мини-отеля?

Как говорят эксперты гостиничного рынка, бизнес-план отеля – это «гостиница в миниатюре». В нем должны быть: подробное описание концепции отеля, четкое определение сегмента клиентов, анализ местоположения отеля, маркетинговое исследование гостиничного рынка данного региона или района, схема – по каких каналам продаж будут продаваться гостиничные номера, инженерный проект, описание дизайна отеля и номеров, финансовые расчеты.

Гостиничный бизнес – это бизнес с длительной окупаемостью, мини-гостиница, в зависимости от месторасположения, окупается за 4-7 лет. Поэтому, от грамотно составленного бизнес-плана зависит, подпишет ли франчайзи договор с владельцами гостиничной франшизы, получит ли кредит в банке (если отель создается на кредитные средства), убедит ли инвесторов. Инвесторы должны четко видеть в бизнес-плане, что у гостиницы будет хорошая наполняемость (не менее 65%), и она окупится за указанный период времени.

Гостиничный рынок России по-прежнему не заполнен, особенно мини-отелями, бюджетными гостиницами 3*. Гостиниц такого формата не хватает даже в Москве и Санкт-Петербурге. Согласно маркетинговым исследованиям на гостиничном рынке, очень перспективны для мини-гостиниц города-миллионники. Эксперты гостиничной сферы полагают, что формат отеля 3* (мини-отеля) – наиболее доходный по вложениям, он быстрее окупается, более гибкий в вопросах формирования цен, меньше зависит от сезонности, в отличие от гостиниц 4*. Рентабельность гостиниц 3* доходит до 60-70%.

В бизнес-плане должны четко просчитываться всевозможные бизнес-риски гостиниц 3*. Несмотря на то, что отель по франшизе меньше подвержен рискам, благодаря помощи и поддержке гостиницы-франчайзера, риски, тем не менее, есть. Они могут быть в месторасположении отеля, конкуренции с другими гостиничными объектами, находящимися вокруг, в команде, в которой мало профессионалов. Чтобы концепция отеля была успешной, она должна быть индивидуальной в рамках франшизы.

При покупке гостиничной франшизы, кроме четкого соблюдения стандартов франчайзера, требуется и индивидуальный подход. Например, отель находится рядом с вокзалом, значит, упор будет делаться на сегмент командировочных, рядом с выставочным центром – упор на сегмент бизнес-туристов, за городом – на семьи с детьми. Следует просчитать, какое количество номеров будет для этого отеля наиболее рентабельным – многие начинающие отельеры делают ошибку, пытаясь спланировать как можно больше номеров. Это неправильно, так как номерной фонд, даже мини-отеля, должен предусматривать номера различной категории: одноместные, двухместные, даже трехместные, категории люкс. Например, типовой бизнес-план для гостиницы на 24 номера (средняя площадь -1200 кв.м.) предусматривает: 4 номера люкс, 16 двухместных номеров, 4 одноместных, вестибюль, ресторан, кухню, подсобки, склад, котельную, бильярдный зал.

В бизнес-план должно быть включено, какие дополнительные услуги будут в отеле: ресторан или кафе, детская комната, экскурсионное бюро, СПА-центр, переговорная комната и т.д. Ввиду того, что сейчас гостиницы должны проходить официальную классификацию для получения определенного количества «звезд», разработаны государственные стандарты – размер номеров, что должно быть в номере и т.п., которые необходимо учитывать еще на этапе составления бизнес-плана. Типовой бизнес-план отеля должен разрабатываться с учетом положений «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477). Эти положения носят рекомендательный характер для отельеров, но, прежде чем составлять бизнес-план, лучше их изучить.

Сердце любого бизнес-плана, в том числе, гостиницы – финансовый план. В него включаются следующие расчеты: затраты на строительство нового отеля или реконструкцию прежнего здания; затраты на создание инфраструктуры отеля, на обустройство прилегающей территории; затраты на дизайн-проект отеля, на оборудование номерного фонда; затраты на персонал; затраты на закупку технологического оборудования, мебели, постельных принадлежностей, оборудования для кафе/ресторана/лобби-бара; расходы на воду, электроэнергию, связь, Интернет; расходы на страхование; накладные расходы; оформление лицензий, текущий ремонт номерного фонда; аренда земельного участка или здания; расходы на рекламу; непредвиденные расходы; налоги; выплаты франчайзеру. В финансовой части указываются: ориентировочный доход от номерного фонда, доход от дополнительных услуг отеля (прокат инвентаря, аренда автомобилей и т.п.), доход от ресторана/бара отеля, общий доход отеля, срок окупаемости, рентабельность.

Для примера, Бизнес-план гостиницы 3*

На 20 номеров: 9 одноместных номеров, 6 двухместных номеров, 5 номеров люкс. В гостинице предусмотрены: бильярдная, комната досуга, прачечная, SPA-зона (бассейн, сауна).

Ценовая категория номеров (в зависимости от сезона):

• в высокий сезон (май-октябрь): за одноместный номер – 2500 руб./сутки; 2-местный – 3200 руб./сутки: за номер люкс – 6000 руб./сутки.
• в низкий сезон (ноябрь – апрель): за одноместный номер – 1800 руб./сутки; 2-местный – 2500 руб./сутки: за номер люкс – 4500 руб./сутки.
• новогодние праздники: за одноместный номер – 3200 руб./сутки; 2-местный – 4000 руб./сутки: за номер люкс – 7000 руб./сутки.

Средняя цена одного номера – 3200 руб.

Цены на дополнительные услуги гостиницы:

• пользование SPA-зоной – 500 руб./час (для постояльцев гостиницы – 200 руб./час)
• платная охраняемая автостоянка на 30 автомобилей – 100 руб./час (для постояльцев гостиницы – бесплатно)
• аренда площади, на которых будут располагаться арендаторы в вестибюле отеля (бутик, сувенирный киоск) – 10000 руб./мес.

Планируемая наполняемость гостиницы – 70%.

Общее количество сотрудников – 19 человек. Основной фонд заработной платы (с учетом налогов и страховых взносов)– 356 972 руб. в месяц.

Потребность гостиницы в денежных средствах:

• формирование основного капитала – 4 544 тыс. руб. – потребность полностью удовлетворяется за счёт собственных средств;
• формирование оборотных средств – 15 456 тыс. руб. – удовлетворяется на 5 456 тыс. руб. за счёт собственных средств, и на 10 000 тыс. руб. – за счёт долгосрочного кредита сроком на 2 года под 15% годовых. Уплата процентов производится помесячно. Кредит погашается равными долями в течение 2 года реализации проекта.

Инвестиционная стоимость объекта – 20 000 000 рублей, в том числе, заемные средства – 10 млн. рублей (50%), собственные средства – 10 млн. рублей (50%).

Сумма первоначальных инвестиций:

• Прединвестиционные затраты (технико-экономические обоснования, предварительные исследования) – 250 000 руб.
• Капитальные затраты – 16 795 руб.
• Затраты на приобретение электронных замков, карт доступа, программного обеспечения – 59 600 руб.
• Комплектация номеров, закупка мебели, сантехники, телевизоров, оргтехники, формы для персонала, оборудования для бильярдной и комнаты досуга – 4 544 570 руб.

Итого: 4 871 145 руб.

Расходы (в месяц):

1. Аренда помещения под отель 1350 кв.м. (здание берется в аренду, готовность помещений – 100%, т.к. здание ремонтировалось под гостиницу) – 580 руб. за 1 кв. м в месяц; за первый год аренды – 783 000 руб. в месяц. Стоимость аренды будет возрастать на 8% ежегодно.
2. Расходы на рекламу – 25 000 руб. в месяц.
3. Сумма затрат на закупку материалов (1 год работы гостиницы) – 21 160 руб. в месяц (с учетом ожидаемой инфляции 0,8% ежемесячно).
4. В месяц затраты на питание постояльцев (континентальный завтрак, который будет доставляться из соседнего ресторана) - 37 800 руб. из расчета, что максимальная загрузка гостиницы будет 36 человек в сутки.
5. Общие административные расходы – 7 000 руб.
6. Коммунальные расходы в месяц (водоснабжение, отопление, электричество, услуги связи, Интернет) – 22 000 руб.
7. Фонд оплаты труда без социальных отчислений (19 сотрудников) – 266 000 руб.
8. Налог с з/п – 90 972 руб. Для стимулирования персонала предполагается рост заработной платы на 10% ежегодно.
9. Амортизация – 31 970 руб.
Выплаты за пользование кредитов – 125 000 руб. (15%).

Итого: 1 409 902 руб.

Ожидаемые доходы:

• Выручка в первый месяц первого года работы – 1 403 990 руб.
• Выручка на шестой месяц первого года работы – 1 916 825 руб.
• Выручка за первый год работы (совокупная) – 18 329 315 руб.
• Выручка в первый квартал на второй год работы гостиницы – 4 518 855 руб.
• Выручка в первый квартал на третий год работы гостиницы – 5 026 320 руб.
• Чистая прибыль в первом квартале второго года – 141 291 руб.
• Чистая прибыль во втором квартале второго года – 1 991 250 руб.
• Чистая прибыль в третьем квартале второго года – 2 505 718 руб.

Показатели:

- Статические методы: Чистый доход – 15 211 155,75 руб. Простая норма прибыли – 76,06. Простой срок окупаемости – 4 квартал 3-го года. Точка безубыточности – 6 141 533,90.

- Динамические показатели: Чистая текущая стоимость проекта (15%) – 891 283,81. Срок окупаемости с учетом дисконтирования – 3,73. Внутренняя норма прибыли – 19,27. Индекс рентабельности дисконтированных инвестиций – 1,04.

Таким образом, гостиница экономически эффективна (NPV>0).

При этом срок окупаемости гостиницы – 4 года.

Представленный расчет является ориентировочным — для каждой конкретной гостиницы цифры будут варьироваться.